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IV. Tipps und Hinweise für Haus- und Grundbesitzer


Werbungskosten

Abzug von nachträglichen Schuldzinsen?

Schuldzinsen aus einer Finanzierung der Anschaffungskosten bzw. Renovierungskosten für eine vermietete Immobilie können als Werbungskosten angesetzt werden. Ist ein Werbungskostenabzug aber auch dann möglich, wenn die Immobilie veräußert wird? Bei der Veräußerung einer wesentlichen Beteiligung an Kapitalgesellschaften können Schuldzinsen aus der Fremdfinanzierung der Beteiligung auch noch nach Anteilsveräußerung steuermindernd geltend gemacht werden, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Finanzierung genügt. Dies gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung und des FG Baden- Württemberg aber nicht gleichermaßen für nachträgliche Schuldzinsen bei der Vermietung und Verpachtung. Mit der Veräußerung der Immobilie soll der Schuldzinsenabzug auch in den Fällen enden, in denen der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Verbindlichkeiten ausgereicht hat. Hinweis: Die Sache liegt dem BFH zur Entscheidung vor. Wollen Sie nachgelagerte Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, sollten Sie uns die entsprechenden Belege einreichen. Wir werden uns bei Ablehnung der Kosten durch die Finanzverwaltung auf das vor dem BFH anhängige Verfahren berufen.

Gewerblicher Grundstückshandel

Aufteilung in Wohnungseigentum

Hinweis: Planen Sie den Erwerb einer Immobilie und beabsichtigen Sie zugleich, diese in Miteigentumsanteile aufzuteilen? Dann sollten Sie zuvor mit uns Rücksprache halten, um bei einem späteren Verkauf ungewollte Steuernachteile zu vermeiden.

Verbilligte Wohnraumüberlassung

Einheitliche Grenzen ab 2012

1. Bei einer Überlassung zu weniger als 56 % der ortsüblichen Miete wurde das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
2. Lag die Miete zwischen 56 % und unter 75 % der ortsüblichen Miete, musste anhand einer sog. Totalüberschussprognose nachgewiesen werden, dass mit der Vermietung langfristig ein Überschuss erzielt wird. Fiel diese Prognose negativ aus, erfolgte ebenfalls eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.
3. Ab Erreichen der 75%-Grenze ging die Finanzverwaltung von einem vollentgeltlichen Mietverhältnis mit vollem Werbungskostenabzug aus.
Ab dem 01.01.2012 gibt es nur noch eine Grenze: Nur wenn die vereinbarte und tatsächlich gezahlte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, erfolgt eine Aufteilung in einen unentgeltlichen und entgeltlichen Teil. In allen anderen Fällen wird das Mietverhältnis ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose als vollentgeltlich anerkannt. Dies stellt eine wesentliche Verfahrenserleichterung dar. Hinweis: Vorsicht ist aber geboten, wenn der zwischen Angehörigen vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 65 % liegt. Nach dem neuen Recht haben Sie keine Möglichkeit mehr, unter Berufung auf die Totalüberschussprognose eine Anerkennung des Mietverhältnisses als vollentgeltlich zu erreichen. In diesem Fall sollten Sie also überlegen, spätestens ab dem 01.01.2012 die Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete anzuheben, um zukünftig eine Anerkennung als vollentgeltliches Mietverhältnis zu sichern. Dazu sind Sie natürlich auf die Mitwirkung Ihres Mieters angewiesen, da es regelmäßig einer Vertragsänderung bedarf.

Grunderwerbsteuer

Ist die Anknüpfung an Grundbesitzwerte verfassungswidrig?

Hinweis: Bemisst sich die Grunderwerbsteuer in Ihrem Fall nach den Grundbesitzwerten, sollten Sie Einspruch gegen den Bescheid einlegen und sich auf das vor dem BVerfG anhängige Verfahren berufen. Enthält der Bescheid bereits einen entsprechenden Vorläufigkeitsvermerk, ist kein zusätzlicher Einspruch erforderlich. Legen Sie uns daher zeitnah Ihren Grunderwerbsteuerbescheid vor, damit wir rechtzeitig die weiteren Schritte für Sie

Einheitsbewertung von Grundvermögen

Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer?

Hinweis: Sie sollten daher fristgemäß Einspruch gegen die diesbezüglichen Einheitswert- bzw. Grundsteuermessbescheide einlegen und sich auf das anhängige Verfahren vor dem BVerfG beziehen. Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, kommt ein spezieller Änderungsantrag in Betracht. Nur in diesen Fällen können Sie von einer späteren positiven Entscheidung des BVerfG profitieren mit der Konsequenz, dass Sie die gezahlte Grundsteuer erstattet erhalten.